01
高智商投资房产的三大要素
超级品牌、原生态宜居、地铁商业配套
20年来、10年来、5年来，房产投资改变了无数人的命运和阶层。
即使是在郑州，你10年前在郑东新区CBD的一个果敢决定，就足以让你改变一辈子的命运。
很多人惊呼，10年前闭着眼投资房产，傻大黑粗，就可以收割时代的最终红利。可惜的是，房产投资门槛越来越高、房产选择越来越广，同样50万、万出手，五到十年后可能是天地之别。
郑州房产投资已经进入到高智商时代，10年前的傻大胆很有可能掉到大坑里，你用吃奶的劲也爬不出来。
还好，京沪房市已经领先郑州五到十年，其中的投资要素和发展趋势对当下的郑州是醍醐灌顶。
年的郑州恰如年的上海，调控多时后的市场气定神闲。
彼时彼地是这样一副真实的场景：
11号线嘉定新城地铁站附近，新城金郡、中信泰富又一城单价左右。
中环内的某些大盘，单价左右，内环内的某些热盘，单价左右。
历经的暴涨和以来的调控风雨，的市场是如下的现实：
嘉定新城地铁站附近的品牌大盘升幅最大，其最新单价已经在到的范围。
与此相应，中环的对应盘单价达到左右，内环的对应盘单价达到000左右。
这只是一个表面的现象，抽丝剥茧之后，你会发现更惊人的投资要素。
1、超级品牌
超级品牌的溢价有以下几个支撑：品牌品质的可靠性、超级大盘的配套性、运营物业的服务性。
举例而言，在上海同一区域，万科等一线龙头的楼盘相对于市场平均价有15%到20%的溢价。
就是拿房租而言，超级品牌相对于平均价也有20%的溢价。
这种趋势已悄然在郑州发生。就拿大北区而言，万科天伦紫台虽然远在大河路，其房租明显高于文化路英才街附近的楼盘。同样89平的小三房，万科可以租到的月租，而英才街很多竞品只能租到。
2、原生态宜居
没有什么比环保健康更重要，而原生态的宜居才是真正货真价实的绿色宜居。
再以上海为例，新江湾城是上海10年房市里的传奇之一。
上海新江湾城开放式休闲绿地
新江湾城的核心区域长期以来是*事用地，正是如此，这里保存着上海几乎独一无二的原生态林区，纯自然的湿地环境成就了纯天然的稀缺性氧吧。
其后，规划变迁，*事用地得以开发；再其后，地铁8号线延伸到新江湾城。
最后，新江湾城区域价值一飞冲天。目前而言，该区域已经成为上海著名的豪宅集中营，不少楼盘单价已经超过000，新开的品牌豪宅已经超过了1的单价。谁能想到，10年前的新江湾城是人迹罕至呢。
更典型的例子是佘山。物以稀为贵，上海是水系丰富的平原区，整个城区只有一个小山包—佘山。以此为风水契机，佘山别墅成为上海大富大贵之人的心仪所在。五年前而言，佘山别墅单价过亿已经是司空见惯。
再看郑州，水系稀缺。以此为机，河景房和湖景房成为高净值人士的偏爱。
实话实说，天然湖泊、天然湿地、超低容积率，才能打造出真金白银的宜居楼盘。
反观郑州市场，挖个水坑，移植几棵树，再配以高容积率的密不透风的高层楼栋，难免有画虎不成反类犬的感觉。
3、地铁商业配套
在日本东京，地铁距离是房租的重要标尺。以地铁站台为坐标原点，距离相差米乃至50米，房租就会有梯度差别。如果东京有共享单车，或许会改变这个事实。
于上海而言，一条地铁线可以改变了一个区。9号线改变了松江，11号线改变了嘉定。回顾历史，在地铁通车几年前投资房产的置业者都大赚特赚。9号线的松江九亭，11号线的南翔和嘉定新城都是上海房产近年来的投资神话。
这副牌在郑州更清晰了，不少地铁线路已经明确了站点规划，在其附近落子必然是明智之举。
一个成熟的大体量高端商业中心，足以颠覆一个区域的属性。
按照老上海人的观点，杨浦区是“下只脚”的区域，无法与*埔、静安、卢湾相提并论。
最近五年以来，杨浦区五角场商业中心快速兴起，其周围房价有经历了目瞪口呆的增值。
无怪乎在业内流行一句话，前有徐家汇，后有五角场。这二者都是商业中心逆袭后的区域升级。
再看郑州，商业项目也为数不少，但是其规划基因和营运管理都多有明显瑕疵。要么零碎分割、不成体系；要么拥堵不堪、分区混乱。
与此相应，上海青浦的奥特莱斯在10年来一直火遍全国。虽然多年前的青浦荒凉不堪，不少郑州人来到上海后，还是会选择到青浦奥特莱斯血拼大购物。
超大体量、定位明确、运营规范的中高端商业中心，才是郑州区域提升的有力杠杆。
比葫芦画瓢，郑州未来五到十年增值最大的楼盘也应该具备这些要素。
这或许才是郑州当下最踏实的投资方向。
02
郑州踏实的投资
大风口、硬品牌、强资源、真景观、成品房
其实，郑州在已经规划了一个最确定的风口红利。
荥阳、中牟、新郑划县为区，已然成箭在弦上之势。国家中心城市的定位和城市扩张的逻辑，决定了其不可逆转的趋势。
回顾历程，北京通县转身为通州区，成就了北京房市通州投资者的传奇。
现实而言，绿博未熟先热，其品牌品质楼盘已然比肩城区。遗憾的是，通达绿博的地铁8号线一再拖延，至今还没有明确的通车时间。
再看新郑，其规划上一再错位。目前的现状是鱼龙混杂，各种小开发商，各种假冒伪劣楼盘充斥其中。更可惜的是，地铁2号线延长线已经通车，虽然发车间隔让你头大，但是其房价已经趁势而起。现在投资，你已经错过了最佳的投资期。
好在还有荥阳，地铁6号线正在修建，预计年年底正式运营。相比而言，荥阳还处于一个相对最佳的窗口期。
同区比较，洞林湖片区更有其先天后天的独到优势。其先天优势是天然湖泊湿地的宜居生态；其后天优势是新田置业的一级土地开发整理，干干净净，没有假冒伪劣的参差不齐。
洞林湖片区的标杆之作就是恒大山水城项目，其特色优势恐怕是很多人想不到的。
1、超级品牌的实力和能力
恒大是中国房产业的超级品牌，没有人有异议。
大多数人都应该知道，房产业是资本超级密集性的行业，其财务现金流的健康性是其命门所在。
N年前，大名鼎鼎的绿城曾经提出过赶超万科的目标。短短一两年之后，绿城资金无法周转，滑落到资不抵债的深渊。绿城被打包收购后，宋卫平才被迫出走创建蓝城。
于这个层面而言，恒大的资本和现金流相比于同行有压倒性的优势，其品牌品质的稳定性和后续的物业服务是对手无法匹敌的。
恒大的超级实力来自于其综合性的能力。一是眼光，二是魄力。
眼光上而言，恒大对市场周期和区域布局上有其独到之处。
万科在上一轮调控期策略相对保守，没有在低迷期吃进大量土地。与此相应，恒大精准把握市场周期，在市场疲弱期大量布局潜力城市的优质地块，反超了万科的地位。
最新的市场信息是，恒大是在建工程量最大、进入省会城市最多、城市布局最广的房产龙头企业。
基于这个自信，年4月15日，恒大在全国率先推出“无理由退房”制度。通俗来讲，只要客户履行无理由退房协议，交房之前都可以退房。
2、纯天然原生态的宜居
红尘繁华喧嚣，太多人已经厌倦了假山假水假人假心。
毫不奇怪，上海的顶级人士偏爱新江湾城和佘山，其核心在于其低容积率和真山真水真湿地。
恒大山水城依山傍水，以此得名。该项目占地亩，整体容积率仅仅为1.36，这是一个相当奢侈的指标。反观郑州富贵宜居的顶峰之地北龙湖，金茂府容积率为1.69，融创中原壹号院为1.49。
相对于郑州99%的人工湖，洞林湖绝对是一个傲点。超千亩的洞林湖在水域面积上远超郑州乃至于周边其他区域的大部分天然湖泊。
锦上添花的是，恒大斥巨资在山水城附近打造了湿地公园，湿地是郑州稀缺的自然资源。
仁者乐山智者乐水，真山真水真湖真湿地，这或许才是稀缺性的宜居。
3、区域交通的基因优势
郑州规划的核心是“一心两翼”，而其西翼就是熟化前夜的郑上新区。
山水城位于郑上新区核心地段，可以尽享规划的红利。
在规划落地之前投资，是收割超额红利的最佳窗口期。
山水城附近区域正值此时。
在建的地铁6号线湿地公园站，距离该项目仅米。此外，地铁6号线还与地铁1号线、2号线、5号线均有换乘站，后期业主可以乘坐地铁通达全城。
自驾方面，该项目与新田大道和警官大道直接相连，构成了“四横（建设路、中原路、陇海快速路、航海路）三纵（郑州绕城高速、西四环、西三环）”立体交通体系。
此外，郑州西区最大的公交枢纽已经落地洞林湖。落成之后，进出洞林湖的公交线路将多达几十条。
一句话，区域交通规划落地的前夜，就是项目享受红利的最佳窗口期。
4、优质资源大本营——教育商业医疗
教育
郑州一中实验初中（宇华中学）就在项目附近，已经正式招生6年，升学率高达80%以上。此外，项目后期还规划双语幼儿园。
商业
洞林湖商业用地是郑上新区最大的商业中心。山水城紧挨的就是60万方的商业中心，其中规划的耀莱*影院、美爵酒店、丹尼斯百货已经正式营业，郑州首创奥特莱斯即将开业。单单一个奥特莱斯规模就高达20多万平方，超出了郑州西区人气鼎沸的中原万达。
医疗
项目周边规医院：医院、医院，目前已处于装修阶段。
此外，其周边还引进了一医院，规模是全国二线城市最大的。
5、真金白银用到明处——园林、会所、成品房
如果你细心观察，每个项目的打造，其投入成本和用心程度有惊人的差距。
恒大山水城定位于改善宜居楼盘，将恒大的特色—真金白银用到明处发挥得淋漓尽致。
常规的小区打造，通常是先造房，再造景。如此以来，纠纷维权众多。很多人看蓝图美轮美奂，交房时满目寒酸小气。
山水城是先造景再造房，买房之前，你就可以把握到开发商的诚意和景观的成色。
小区进门之后，就是银杏组成的绿荫大道。继续前行之后是八大主题广场和六大景观组团。以广场为例，每个景观均有其特定内涵。山水城的入口处是格兰特广场，其建造之初就是考究了英国历史上著名的格兰特广场，其寓意是恭候锦衣回乡的英雄。
名贵树种和芳草绿地不必一一道来，山水城园林的特色主要如下：山水城项目是南低北高，可谓风水里的绝佳宝地，其寓意为“上风上水步步高升”。
再者，水在风水里寓意着财富。该项目就在洞林湖水系附近，其内部又规划了数千平方的景观水系。更惊人的是，恒大斥巨资引洞林湖水入小区，聚财之地，长流不息。
会所
山水城配建的是恒大巨资打造的五星级会所。
其一楼配备了国标级的恒温游泳池。此外，一楼还配套了健身中心、桌球室、乒乓球室、美术室、舞蹈室、儿童活动中心等多功能文体场所。
其二楼设置了茶艺室、棋牌室、观景天台等休闲设施。
相对于常规会所，山水城有其突出的一个亮点。每一个场馆都都有超大的玻璃观景墙，你可以在休闲的同时，极目欣赏远近高低各不同的山山水水。
建业天筑因其高品质的会所而闻名，成为郑州高净值人士的重要心动点。坊间传说，因为会所，天筑房租笑傲群雄；因为会所，很多富豪都把天筑作为自己最主要的居所。
成品房
恒大的9A精装已经成为业内的优质标杆。其细节无须多言，笔者在此将揭示出恒大成品房最本质的三个特色：成熟规范、可靠度高、真金白银打造。
同样是成品房，其投入成本和日后使用效果天地之别。
成熟规范
恒大二十多年来都是成品房。其天量的产品和丰富的经验才达到了成熟规范的水准。
可靠度高
恒大精装的材料是全球采购全国配送。不难想到，对于这么大的客户，没有供应商敢耍小聪明，各大牌供应商一定是尽最大力以最低价供应最有性价比的产品，这点没有人质疑。
真金白银打造
同样是成品交房，成本不同，品质不可同年而语。
多数情况下，开发商投入了多少，你应该可以看得出来。
置业者不妨多观察一下恒大的产品房。
其客厅的水晶吊灯，每盏都技艺精湛，巧夺天工。
其入户大堂采用五星级酒店装修标准，其电梯采用高端品牌，室内厨房橱柜也都是精选一线大牌产品，对于成品房品质的苛刻和严格把关程度，恒大都在业内是翘楚。
同样的成品房，不同的品牌，不同的等级，不同的标准，不同的成本，会在日后呈现巨大的品质鸿沟。
03
郑州高回报比的投资
大趋势、新风口、低门槛、高回报
上海新江湾城、佘山、嘉定新城都给了很多人一个触手可及的机会，可是很多人失之交臂。
郑州进入一个房产发展的加速期，此时此地，前瞻者更应该明确时代高速发展下的大趋势、新风口。
1、大趋势
健康宜居、纯天然生态，早已成为全球房产升值的催化剂。
美国好莱坞比弗利山庄，容积率低，有山景，成为好莱坞明星的豪宅首选。
纽约长岛别墅区，有湾有水，休闲齐全，成为美国著名的富人区。
香港太平山道，近有山景，远有水色，超低容积率，成为香港顶级富豪最聚集的区域。其豪宅最新报价已经超过万/每平方。
有山有水、纯天然、好配套，已然成为房产价值最强有力的助推器。
恒大山水城天生丽质难自弃，其综合优势完全符合这个时代的升值轨迹。
2、新风口
很多人对一线开发商的产品还没有理解透彻。
强大的实力可以保证品牌品质的稳定性，没错。
楼盘绝不会烂尾或者出事，没错。
优质物业服务可以在交付后逐年提升房屋价值，没错。
举例而言，恒大是国家一级的金碧物业。其“”服务理念已经深入人心，1分钟内向物业报备，5分钟内到场，30分钟内解决。
这些统统没错，但这只是其一，而不是其二、其三。
已经成为宇宙第一大房企的恒大，依然在高速发展中。
恒大在悄然转型为全生态企业航母，目前而言，恒大已经涉足于金融、互联网、健康、旅游、文化、农牧、体育等多个产业。
最新的信息是，恒大已经和互联网的王者腾讯展开深度合作，其要点在于智慧社区。目前而言，山水城也配建了专用的互联网医疗服务软硬件。
恒大在升级，时代在进化。互联网、远程监护、健康诊断、智能安防、智能家居将不断提升社区的综合价值。
你应该想到这一点，互联网机器人等创新产业在光速发展，而作为业内的王者，恒大必将是这些风口技术的首选合作伙伴。
一句话，你买到恒大的房子，可以充分享受到未来的科技红利。站在巨人肩膀上，你可以看得更远，飞得更高。
3、低门槛
洞林湖区域正处于熟化的前夜，洞林湖的地块开发是整齐合一，洞林湖有郑州纯天然的湖泊湿地。
恒大山水城而言，超级品牌、原生态宜居、交通教育医疗资源一个都没有少。
现实而言，其前三期产品都已经售罄，目前推出的四期产品虽然地块具备极为罕见的豪宅指标，其产品的门槛是绝大多数人都可以触手可及。
具体指标来说，其高层产品户型面积在83到平之间；其洋房产品为“5+1”退台式洋房，面积范围在到平之间。其洋房特色为赠送空中庭院、前后看花园、超大地下室（层高均为5.2米）。一句话，洋房产品可以“买二得四”，也就是说买平面积得平面积。
可以这么说，恒大山水城几乎是郑州门槛最低的稀缺性改善楼盘。
4、高回报
超级品牌会提升溢价吗？恒大是宇宙第一大房企。
原生态宜居会提升价值吗？洞林湖是郑州稀缺的原生态天然湖泊。
地铁盘会提升价值吗？地铁6号线湿地公园站距离该项目仅仅米。
教育商业医疗会提升区域价值吗？郑州一中实验初中（宇华中学）就在周边；其附近的商业中心超过60万平，相当于四到五个中原万达；医院提供优质的医疗服务。
恒大的景观、园林、装修、物业，是其独有的核心优势。
基于实力和自信，恒大才有了这样人无我有的气度。
恒大山水城，真山真水真宜居，超级品牌打造，地铁教育商业助力，这才是郑州未来五到十年门槛最低回报最大的房产投资。
结语
以来，郑州房市先知先行者的价值观在悄然发生变化。
北龙湖以一线品牌和人性化宜居为其重要的价值起爆点，各种热潮已经暗流涌动。
有鉴于此，洞林湖区域的价值在水涨船高。天然湖泊、最亲民的湿地园林，这是货真价实的郑州之肺。
更有特质的是，洞林湖开发缘于新田城的一级开发。新田、恒大、碧桂园垄断洞林湖的山水用地，互相助力。这里绝对不会出现小开发商的零碎分割和病态变质。
曾经火热的白沙，因为各种土鳖开发商的混乱落子，严重影响了区域的纯粹性。
大红大紫的绿博，其商业体量和公交枢纽明显落后于洞林湖。更关键的是，洞林湖6号线已经明确落地，通车运营可以翘首以待，而可怜的绿博住户却是对8号线望穿秋水。
荥阳改县为区已经是必然之势，五到十年后，从这里抵达郑州核心城区只是二三十分钟的行程。北京的通州、望京崛起都是同样的逻辑支撑。
即使是同门比较，恒大系列在河南多个地市落地。恒大山水城的规划、精装的档次是明显高于恒大刚需系列的产品。大门、材质、品牌、园林，有心者可以自行比较。
最让人心动的是，恒大地市项目单价已经达到到之间的范围。而山水城的高层精装单价仅仅为00元左右，其性价比是秒杀其地市系列的。
不需要五到十年，或许比三五年还要短，山水城尊距洞林湖天然山水，商业旗舰锦上添花，荥阳改区*策红利支撑，地铁公交助力。
众多利好不断发酵落地之后，恒大山水城到那时该是价值几何？
小提示
年想在郑州高端置业的读者，可以加慕容晏
